Az ingatlanpiac stagnálhat idén - még olcsón is nehéz lesz értékesíteni
A hitelválság, a kevés munkahely és a csökkenő fizetések mellett az elmúlt évek másik nagy érvágása az ingatlanpiac bedugulása volt sokaknak. Míg egyesek nehéz anyagi helyzetükön javítanának, addig mások a devizahitelükből menekültek volna kétségbeesetten a lakásuk eladásával – egyelőre azonban legtöbbjüknek várnia kell. Az ingatlanpiac az elmúlt évek drasztikus leértékelődése után lassan stagnálásba kezdhet, az árak emelkedésére azonban nem lehet számítani egyelőre. A kevés pénzen túl azonban nagyobb probléma, hogy bizonyos ingatlanokra egyszerűen nincsenek vásárlók.
Az árak csökkenése abból a szempontból is különösen fájó lehet, hogy a külföldi vásárlók (írek, hollandok, osztrákok, stb.) potom összegekért vásárolják fel a nívós hazai ingatlanokat. Nem véletlen, hogy számos ingatlaniroda kifejezetten ebbe az irányba vitte el portfólióját az elmúlt években, legtöbben a külföldieknek nyújtott ingatlanbérlési lehetőségekkel keresnek igazán. Az árak csökkenése nemcsak a valuták közötti különbség miatt szolgáltatja ki a magyar embereket, hanem az árszínvonal csak, úgynevezett viszonylagos csökkenése miatt is.
Vagyis, hogy az árak csökkenése ellenére a magyar emberek ugyancsak romló jövedelmi helyzetéhez viszonyítva azért a legtöbbek számára ma is túlságosan nagy áldozatot jelent lakást vásárolni.
Akkor hogyé’ is adják?
Amint arra a portfoliohu is rámutatott, 2013 forgalmi számai sem mutattak jelentős eltérést az immár 5 éve tartó trendtől, az adásvételek száma a 2009 óta megfigyelhető évi 85-90.000 tranzakciót jelentő sávba esik. A tavalyi évre - bár a hivatalos KSH statisztika nem áll rendelkezésre -87.000 körüli tranzakcióra számíthatunk. 2014-ben sem várható változás, komoly keresletbővülésre nem számíthatunk. Ugyan az állami kamattámogatás és az elmúlt időszakban csökkenő hitelkamatok valóban jó feltételeket nyújtanak hitelből finanszírozott lakásvásárláshoz, de az olcsó hitelek keresletstimuláló hatása még nem érezhető a lakáspiacon. Az olcsó hitelek nagy valószínűséggel a jelenleg 90 százalékot is elérő készpénzes vásárlások arányát csökkenthetik, de jelentős új keresletet nagy valószínűséggel nem tud még az idén sem a piacra vonzani. Az adásvételi számokra néhány külső tényező jótékony hatással lehet: amennyiben megvalósul, akkor a használtlakás vásárlásra is kiterjesztett szocpol hozhat pozitív változást.
A tavalyi esztendőben tovább csökkentek az árak, a válság kirobbanása előtti szinthez képest már 20 százalékkal alacsonyabb az átlagos árszínvonal. Az árcsökkenés szintje az év utolsó felében már valamelyest mérséklődött, a fővárosi téglaépítésű lakások ára például a harmadikról a negyedik negyedévre már stagnálást mutatott. Trendfordulót egy jelentősebb keresletbővülés hozhat, ahol a vevői érdeklődés nyomására felfelé indulhatnak az árak. Erre azonban csak középtávon számíthatunk, így stabil áremelkedés is csak ilyen időtávon várható. Ebben az esztendőben nagy valószínűséggel stagnálással számolhatunk. Budapesten a 9 és 11 milliós, keleten a 7 milliós, nyugaton a 7 és 8 millió forintos áron kínált használt téglalakások voltak a legkeresettebbek. Árkategóriától függetlenül, minden területen az 50 és 60 négyzetméter közötti lakások voltak a legnépszerűbbek. Budapesten a legkeresettebb panellakásokat 9 millió forintos áron kínálták, keleten és nyugaton egyaránt a 8 milliós lakások iránt volt a legtöbb kereslet. A panellakásoknál is az 50 és 60 négyzetméteres lakások a legkeresettebbek.
Szélesebb a paletta a téglaépítésű ingatlanok piacán, a többi ingatlantípushoz képest itt sokkal szélesebb sávon oszlik meg a kereslet. A fővárosban a legtöbb kereső 20 millió forintért kínált házakra jelentkezett. Az agglomerációban 15 milliós házak voltak a legnépszerűbbek. Keleten a 8 és 12 milliós, nyugaton a 14 milliós házak jelentették a slágert.
Érdekes és korántsem mellékes egyébként, hogy amíg a lakás eladási árak az elmúlt években masszívan csökkentek, addig a bérleti díjak viszont folyamatosan emelkedtek.
Otthon, édes börtön?
Az ingatlanpiac stagnálása miatt különösen nehéz helyzetben vannak azok a hiteladósok, akik a kölcsönökből vásárolták ingatlanjaikat, most viszont már szabadulnának attól az adósságuk kifizetése céljából. A legtöbb devizahitelesnek ma is az egyetlen reális lehetősége az lenne, ha ingatlanját értékesíthetné, a befolyó pénzből pedig visszatörleszthetné adósságát (, vagy egy részét) bankja felé. Amíg a fővárosban erre rendkívül nehezen tud sor kerülni legtöbbször, addig vidéken egyes területeken ez szinte lehetetlen – gyakorlatilag egyáltalán nincsen érdeklődő az ingatlanokra. Sokak számára tehát az annak idején nagy bizakodással megvásárolt lakás „börtönné” és nagy teherré vált, amelytől csak nagyon nehezen lehet szabadulni.
Mindezek ellenére az ingatlan értékesítésével mindenképpen érdemes próbálkozni, hiszen hosszú távon mind a banknak, mind az adósnak megfelelőbb, ha az ingatlanpiacon kel el az ingatlan megfelelő összeg ellenében. Az adósokkal szemben indított végrehajtási eljárásban ugyanis jóval csökkent értékben lehet csak értékesíteni az ingatlanokat, ami mindegyik fél számára súlyos veszteséget jelent.
